アメリカ不動産投資のご購入から、
保有中の物件管理、最終的な売却までを、
一貫して日本語でサポートします。

購入の準備からお家の引き渡しまでの流れは以下の通りです。

１　あなたに合う不動産業者（エージェント）を選びましょう
日本と違いアメリカには売り手エージェントと買い手エージェントの2種類が存在します。売り手エージェントはいかに売り手にとっていい条件で売るのかということに注力を注ぎ、それに対し買い手エージェントはあなたに変わって良い条件で購入するために買い手側の代弁をしてくれます。どのエージェントも家を売買するお手伝いはができますが、投資目的の不動産の購入や売却の知識があるか、日米の常識や商習慣の違いを説明できるか、所有中の物件の維持管理やテナント付けも同時に出来るエージェントかなど様々です。あなたに合ったエージェントを選ぶといいでしょう。

２　ローンの事前承認をとりましょう
ローンをご利用の場合は、金融機関（住宅ローンの専門家）からローンの事前承認をとりましょう。これはPre-approval letterといいます。あなたがいつもお金の出し入れをしている銀行が住宅ローンを得意としてない場合があります。信頼できる住宅ローンの専門家を不動産業者に（エージェント）に紹介してもらうことをお勧めします。また購入名義と銀行口座名義は一致していなければなりません。購入の60日前までには資金を購入名義者の口座に入れておく必要があります。

３　物件のご紹介
予算が決まったところで物件探しに移ります。テナント情報、立地、間取り、価格などエージェントのアドバイスを利用しながら購入する物件を決定します。

４　オファーを出します
希望の物件を見つけたらオファーを出します。購入契約書には内金をつける必要があり、金額は各地で商習慣が異なるため、エージェントのアドバイスに従ってください。提出したオファーに売り手が同意して署名が入れば売買契約の成立となります。契約に入ると不動産登記保険を取り扱うタイトル会社によりエスクローが開設されます。エスクローは「売り手」と「買い手」の間に入って中立的な立場で、クロージングの計算書の準備やお金のやり取りをしてくれます。売り手と買い手が直接お金のやりとりをすることはなく全てエスクローの口座を通すことになります。

５　家の検査
通常、オファーが受理されて正式に契約に入った日より7-10日以内に家の検査（インスペクション）を入れます。その物件に大きな欠陥がないか調査し検査報告書(Inspection Report)に従って売り手に修理の要望を出します。仲介士と相談しながら売り手を交渉をし納得が行けば次のステップに進みます。納得が行かない場合は、契約を途中で破棄することも出来ます。平均的な検査費用は$500程度となり買い手が負担します。

６　査定とローン最終審査
売手と買手で修理の内容の合意が得られたところで、金融機関から査定士が送られ約1週間後に査定が届きます。査定価格が契約価格と同じもしくは高い場合はそのままローンの最終審査へと進みます。査定価格が契約価格に満たない場合、ローンは査定価格までしか下りません。そこで差額をどうするのか話し合う必要が生まれます。これにより買手は契約を破棄することが出来ます。

７　お家の引き渡し
依頼した修理が完了しているかを確認し最終計算書の数字を確認します。問題がなければ、クロージング費用をエスクローの口座に送金します。登記（名義変更）が行われ全行程が終了です。オファーを入れてからここまで全額現金で購入なら2~3週間、ローン利用なら30日から40日となります。

経費は以下の通りです

１　固定資産税
オハイオ州では前年度分の固定資産税を翌年の1月と7月に半年分ずつもしくは1年分を1月に支払います。アラバマ州では、前年10月〜今年の9月までを12月に支払います。ローンをご利用の場合は月々の返済額に含まれる場合は多いです。投資案件を紹介する際も昨年度の税金を提示していますので参考にされてください。

２　管理組合費
コンドミニアムなど管理組合が設置されているエリアに物件を所有している場合は、管理組合日がかかります。これは共益費のようなもので共有エリアの芝の手入れや雪かき、プールやジムの維持費などが含まれる場合が多いです。組合費は月々支払うところと年に１回の場合とあります。投資案件を紹介する際には管理費用を提示していますので参考にされてください。

３　火災保険
主に年間契約の場合が多く、平均的な費用は$1000/年程度です。ローンをご利用の場合は月々の返済額に含まれる場合は多いです。投資案件を紹介する際には$1000/年で計算しています。

４　物件管理費
当社にお支払いいただく物件管理費です。在米の大家さんはお家賃の4%/月、国外在住の大家さんはお家賃の8%/月を管理費として頂いております。主なサービス内容は以下を参考にされてください。
在米大家さんお任せパックサービス
国外大家さんお任せパックサービス

５　修繕費の積み立て
お家賃の10%ほどを積み立てて行くと、設備の故障や経年劣化による設備の入れ替え、将来リノベをする際にも安心です。

「リビングトラスト」とは（日本語で例えると「遺言書」）、アメリカではこれがないとあなたが亡くなった時に必ずプロベート（検認裁判）になり相続の決着がつくまでに、数ヶ月から数年掛かります。また日本で先に相続税の支払いが発生する上、プロベートの裁判費用は「リビングトラスト」を作る数倍掛かります。

弊社ではその有用性をYouTubeで配信中です。
「アメリカに不動産を持つあなたが知らないと大変なことになる！」米資産を奥さんと子供に相続継承する王道トラスト
https://youtu.be/ZYIWcmSygaY

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Q. では、リビングトラストはいつ作ればいいでしょうか？

A. オファーがアクセプトされた時点で開始します。クロージング後にトラストを作成して所有名義をトラストに変更することも可能ですが、アクセプトされクロージングするまでに用意すると名義変更の時間と費用が節約出来ます。ご署名に関してアメリカ大使館で公証が必要ですがタイミングが間に合わない方もいます。間に合わない場合は以下のオプションがあります。

◆ 日本の公証役場で公証してもらい、Appositileを得る。
→これでアメリカ大使館で公証したことを同じになります。

◆ Online Notaryを利用する
→ 慣れないとちょっとややこしいですが、time sensitive な案件では便利です。

◆ トラスト作成時のTrusteeを米国内の方にする。
→ 佐野＆アソシエーツのProfessional Fiduciaryでもいいです。

・売買に関する全ての署名はTrusteeが行います。日本の投資家バイヤーさんはサイン権をTrusteeに一任するという形になります。もちろん、リビングトラストですので投資家バイヤーさんの物件ということは変わりなく、細かいことを決めたり相談などは投資家バイヤーさんに直接していただきます。
・クロージング後Trusteeを投資家バイヤーさんご自身に変更します。（変更しなくてもOKですが、佐野＆アソシエーツのProfessional Fiduciaryを利用する場合はadministrstion 費用が発生します。）

◆ どうしても上記が叶わない場合は個人名義で登記し、サインが整い次第、弊社でトラストへの名義変更を行う。
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当社では購入のみならず出口戦略までお手伝いしています！トラスト作成には、日本人弁護士の佐野郁子さんをご紹介しています。

弁護士　佐野郁子
弁護士法人 佐野＆アソシエーツ

・個別相談　http://bit.ly/3uPLOgE
・トラスト（プロベート回避策）　 https://www.youtube.com/watch?v=BK35yXz6QIA
・相続対策　 https://www.youtube.com/watch?v=PPzDmsgr8Fw

米国の不動産を”日本法人名義”で購入することはできません。購入する物件の住所がある州にその米国支店を登記し、支店名義で購入をします。IRS（米国の国税庁）が間違いなく国外投資家からも法人税を徴収できるようにするためのようです。米国の不動産を所有すると、年に一度アメリカで確定申告をして税金を納めますが、日本では二重課税にならないように外国税額控除が設けられています。そして日本法人の米国支店のため、日本側では日本の税法が適用されるので「スピード償却」も可能となります。

法人で購入する際のデメリットとしては、登記費用（$2000程度）がかかること、住宅ローンは個人の与信が必要となり、新設の支店では米国の与信がないためコマーシャルローンも引きずらいこと。確定申告費用が法人の場合$2000程度で個人の場合の２倍程度かかることなどが挙げられます。

日本法人の米国支店を登記すると、法人名義で米国の銀行口座を開設することができます。米国銀行の口座開設は現地の銀行の窓口にに行って開設する方法が簡単でかつ早いです。どうしても日本にいながらオンラインで開設したい方は窓口を持たないオンライン銀行の口座を開設しましょう。ただし多くの書類の提示を求められる上、すべて英語でのやりととなるためかなりの根気が必要です。

「スピード償却」が目的でない場合は、個人名義の個人の与信で物件を購入して、購入後２度目のローンの支払いが完了したところで米国法人のLLCに名義を移すといいでしょう。そうすることで、物件に何か問題が起こった際もその補償が法人内の有限責任で済み、個人の資産を失うリスクを避けることができるためです。個人名義で住宅ローンを使って買える物件は最大で１０軒です。１０軒購入したところで最初の１軒を完済すれば、また次の１軒のローンが組めるというように、同時にローンを利用している物件が１０軒ということになります。クロージングをするたびに法人名義に変更していきます。ローンの借り換えをする際は、個人の名義に一度戻してから、借り換えをして、また法人名義に登記しなおします。この際の個人と法人との名義の変更で、売買が発生したりすることはなく単に名義の変更だけで済みます。