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Committed to Helping Our Clients Succeed

アメリカ不動産投資のご購入から、
保有中の物件管理、最終的な売却までを、
一貫して日本語でサポートします。

  • Our Location

565 Metro Place South, Suite 300-3205, Dublin, OH 43017

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Mon - Fri　9:00 - 17:00

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（個別相談はこちらから）

  • LINE （通話も可能です）

Nihongo-de-USA.について

Professional and Experienced Real Estate Company

Building and furthering Japan’s strong business relationship with USA.

私たちNihongo-de-USA.は、現在オハイオ州コロンバスとアラバマ州ハンツビルにオフィスを構え、「異国の地でも日本語で安心した不動産探しをサポートすること」をモットーに、皆様の最大の個人資産であるご自宅の売買、駐在中の賃貸物件探し、駐在員向賃貸住宅の投資物件購入と管理、オフィス、倉庫、工場のリース・売買の仲介を行なっています。

詳しくはこちら

Nihongo-de-USA. creates lease homes for expatriate families from Japan and investment opportunities for professionals who wish to build passive income and capital gains. Nihongo-de-USA. has offices in Ohio and Alabama and works in Indiana, Kentucky, and other states. NDUSA. continues to work on the nationwide expansion of services and the development of Japan Town in the Columbus region.

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アメリカ不動産の魅力

１）人口増加と空室リスクの少ないアメリカ

人口が増加していて不動産の新規供給が少ないアメリカでは、空室のリスクを日本よりも低く抑えることができます。東京都全域の空室率は11%前後と言われていますが、全米での空室率が6%程度であり空室リスクが少ない不動産投資ができます。

２）不動産価格は10年で約1.5倍に上昇

日本では中古物件は築年を経るごとに取引価格が下落していくことが一般的ですが、アメリカでは中古物件がメインの市場であるため、築年とともに不動産価格は上昇していきます。よって売却する際のキャピタルゲインが期待できます。

３）上昇し続ける賃料の相場

アメリカでは物価の上昇とともに賃料の相場も上がり続けます。年々3〜5％ほど上昇していくため家賃収入インカムゲインの向上も期待できます。

４）資産の分散でリスクヘッジ

日本人は資産のほとんど円で保有しているケースが多く、円相場の変動による資産の目減りを回避できません。 資産の一部を米ドル建てにすると、円安時の目減り分を補うことが期待できると同時に、世界最大であるアメリカ市場での資産運用が可能になります。

５）減価償却による節税効果

不動産のうち建物は償却資産として扱われ、減価償却の対象となります。減価償却費は税務上の損金として給与所得や法人利益と損益通算されます。一般的にアメリカ不動産は建物割合が高く、多額の減価償却費を計上することができます。つまり、毎年払う所得税や法人税を圧縮できるのです。ただし、この処理を行った場合、減価償却を行った分、売却時の譲渡益が増加する点には注意が必要です。また減価償却費を計上し続けるには、償却が終わったタイミングで物件を買い替え続ける必要があります。当社では入居者が入っている状況でも売却x購入できるようサポートしておりますのでご相談ください。

※令和3年（＝2021年）以降の確定申告においては、海外不動産の減価償却費計上による節税（赤字申告）はできなくなりました。税制改正はあくまでも個人を対象としているので、法人で海外不動産を所有する場合は、従来通り減価償却費を計上可能です。

サービスエリア

Columbus, Ohio
オハイオ州コロンバス
Novi, MI
ミシガン州ノバイ
Huntsville, AL
アラバマ州ハンツビル
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各エリアの最新情報

Columbus, OH

オハイオ州コロンバス

■ 人口は21.2万人。平均年齢36歳。
​■ オハイオ州の州都​​
■ 州立の総合大学であるオハイオ大学の本部キャンパスあり。全米第２位の学生数５万人を誇る​​
■ PGAツアーメモリアルトーナメント開催地​​
■ 産業（医療サービス16%、小売業12%、教育関係10%、製造業9%、他）
■ 平均年収 $67,207​​
■ 投資物件の価格相場$384,950、物件価格上昇率10%/年、固定資産税は$6500/年
■ 家賃相場 $2500​
■ 駐在員 700名程度

Novi, MI

ミシガン州ノバイ

■ 人口は66,350人。平均年齢42歳。
​■ 日本人人口は約4000人。中西部で一番日本人が多い。（メトロデトロイトエリアを含めると約15000人の日本人がいる）​​
■ ノバイ周辺（10㎞圏内）だけでも120社以上の日系企業がある。（ミシガン全体では450社以上）​​
■ ノバイ学区はミシガンの公立学校区で1位​​
■ ノバイの中心部には、複数のアジアンレストラン・ショッピング施設と高級アパート併設の日本をテーマにした複合モール「サクラ・ノバイ」が現在建設中で、ますます中西部のリトルトーキョーとして発展していく予定
■ デトロイトは通称モーターシティとも呼ばれる自動車産業発祥
■ 産業（製造業25.9%、医療関連13.8%、IT技術12.7%、小売、教育、金融他）​​
■ 世帯年収の中間値 $101,756
■ 投資物件の価格相場 $400,000、物件価格上昇率 5%/年、固定資産税は $7000/年​
■ 家賃相場 $2800​

Kansas City, KS

カンザス州カンザスシティー

■ 人口は15.6万人。平均年齢34歳。
​■ アメリカ合衆国の中西部に位置し、ミズーリ州との州境にあります。アメリカ中西部の交通の要所として知られていて主要な高速道路や鉄道が交差する地点に位置し物流や輸送業が発展しています。
■ アメリカンフットボール（NFL）のカンザスシティ・チーフスやメジャーリーグサッカー（MLS）のスポーツチームが人気。これらのチームは地元住民に大きな影響を与えています。
■ カンザス州にある275学区のうち市内にある4学区すべてがトップ10入り
■ 産業（自動車製造、食品加工、プラスチック製造、鉄道、物流と倉庫業、食肉加工）
■ 平均年収 $77,301​​
■ 投資物件の価格相場$400,000、物件価格上昇率10%/年、固定資産税は$4500/年
■ 家賃相場 $2800​
■ 駐在員 150名程度

Huntsville, AL

アラバマ州ハンツビル

■ 人口は19.6万人。平均年齢37歳。
■ 航空宇宙（NASA、ボーイング）、IT（グーグルやFBのデータセンター）や自動車（マツダ、トヨタ）という基幹産業に加え、FBIが来ることで急速に発展を遂げている。
■ ハンツビル郊外マディソン市は全米でも公立小中高校のレベルが高い為、日本人駐在員が多く住む
■ 産業（基幹産業40%、医療サービス13%、製造業11%、他）
■ 平均年収 $55,305
■ 投資物件の価格相場$348,000、物件価格上昇率15%/年、固定資産税は$3000/年
■ 家賃相場 $2260
■ 駐在員 400名程度

West Lafayette, IN

インディアナ州ウェストラファイエット​

■ 人口は4.8万人。平均年齢21歳。
■ 州最大の都市インディアナポリスから北西に70分ほどに位置
■ 日系企業(スバル)が拠点としている
■ 州立の工学系総合大学であるパデュー大学の本部キャンパスあり。生徒３万人を誇る
■ 産業（教育関係40%、飲食サービス13%、製造業9%、他）
■ 平均年収 $34,650
■ 投資物件の価格相場は$285,000、物件価格上昇率10%/年、固定資産税は$2000/年
■ 家賃相場 $1,975
■ 駐在員 60名程度

Columbus, IN

インディアナ州コロンバス

■ 人口は4.8万人。平均年齢35歳。
■ 州最大の都市インディアナポリスから南に45分ほどに位置
■ エンジンメーカーのカミンズやアービン・インダストリーズを含むいくつかの会社の本拠地
■ 日系企業(ホンダ系サプライヤー やトヨタフォーク)など26社が拠点としている
■ 産業（製造業37%、医療サービス12%、小売業10% 他）
■ 平均年収 $63,405
■ 投資物件の価格相場$300,000、物件価格上昇率10%/年、固定資産税は$2500/年
■ 家賃相場 $2,000
■ 駐在員 300名程度

Elizabethtown, KY

ケンタッキー州エリザベスタウン

■ 人口は3万人。平均年齢37歳。
■ 州最大の都市ルイビルから南に45分ほどに位置する
■ 日系企業(AGC旭硝子、曙ブレーキ)が拠点としている
■ 産業（医療サービス15%、小売業14% 、製造業14%、他）
■ 平均年収 $46,754
■ 投資物件の価格相場$300,000、物件価格上昇率5%/年、固定資産税は$2000/年
■ 家賃相場 $2,000
■ 駐在員 20名程度

サポートしている日系企業のご依頼がある地域に拡大しています。
最新情報はオンラインサロンにて。

エリア税率情報

州別　所得税率（最大の税率）

オハイオ州　3.99%（法人税ありません！）
インディアナ州　3.23%
ケンタッキー州　5.00%
アラバマ州　5.00%​

州別　固定資産税率とランキング（高い順）

オハイオ州　9位／50州（1.52%）
インディアナ州　30位／50州（0.81%）
ケンタッキー州　31位／50州（0.78%）
アラバマ州　49位／50州（0.37%）

最新のご成約投資物件

その他のご成約物件

投資物件／オーナーチェンジ物件

その他の投資物件
最新の「ご成約前」投資物件情報は不定期でお送りするニュースレターで配信しております。是非ご登録ください。

Nihongo-de-USA.の投資セミナー

アメリカ不動産投資の基本から順を追って学べるコース 全12回
現在セミナー動画の録画ビデオを発売中です。

Nihongo-de-USA.のオンラインサロン

アメリカ不動産投資のハウツーから、運用事例紹介、住宅ローンや税金等についても学べるオンラインサロンです。

オーナー様の属性

国籍

ポイント：アメリカ人は「家は値上がりするもの」「上がるからこそ買う」と思っています。つまり家は、自分たちの生活に必要なものであると同時に、投資した資産だという意識をアメリカ人は強く持っています。そんな投資のプロであるアメリカ人にも信頼されているのが我が社です。
日本人（46/117件）
39%
アメリカ人（71/117件）
61%

リピート率（2件以上購入）

ポイント：オーナー様にご満足いただいているお陰でリピート率もここまで上がりました。
2件以上購入（86件/117件中）
73%

ひとりあたりの購入件数トップ３

ポイント：物件は複数購入した方が空き家リスクを分散でき、売却時にはそれぞれのキャピタルゲインが入るため利益も増やすことができます。よってほとんどの方がローンを利用したレバレッジ効果すなわち「ローンを利用して資金効率を高める」を実践されています。
1位　8件購入... 1名
８件購入
2位　7件購入... 2名
７件購入
3位　5件購入... 2名
５件購入

オーナー様の声

Q. なぜNDUSA.に仲介を依頼しようと思いましたか？
オハイオ・コロンバスは成長中の都市で、その中の日系不動産会社で一番有名だったからです。

Q. 実際に仲介を受けて気に入った点は？ また改善して欲しい点はどこですか？
レスポンスの良さはとても安心感がありました。購入を決めてからの実際のプロセスは、予習してあっても結果的になすがままの状態となって、不安が多かったです。自分が思った以上に時間軸が短くてかなりバタバタしました。（これは自分のせい）

Q. どのように物件を選んでいきましたか？ 購入したあとのご感想は？
物件はNihongo-de-USA.のおすすめと、MLSの物件、Zillowを閲覧して探しました。最終的にはNihongo-de-USA.おすすめの物件で決めました。テナントもすぐに決まり需要がありそうなので満足しています。
H様男性　オハイオ州在住
Q. なぜNDUSA.に仲介を依頼しようと思いましたか？
幸運の女神である宮本亜希子さんとひょんなことから知り合い、NDUSA主催の投資ウェビナーに参加しました。そこでNDUSAチームの皆さんともお会い出来き、信頼できる会社だと思ったのと、また物件の紹介、購入から物件管理まで一貫してやって下さるという点が決め手でした。

Q. 実際に仲介を受けて気に入った点は？ また改善して欲しい点はどこですか？
売り手市場の状況でありながらも、お目当ての物件をスムースに購入出来たのは、チームの皆様の豊富な経験と努力の賜物だと思います。 こちらからの質問にもいつも迅速、かつ親切に対応して頂きとても助かりました。 カリフォルニア州での物件売買のプロセスとは大きく異なる点も多くあり、そのひとつとして売り手側のDisclosures（物件に関する開示情報）が特に無いという点には驚きました、ですので物件に関する質問があったら些細な事でもした方が良いと思いました。

Q. どのように物件を選んでいきましたか？ 購入したあとのご感想は？
先ずこちらの希望や目的を全てお伝しました。その後約1か月くらいして私たちの希望にピッタリの物件をご紹介下さいました。
コロナ禍である為に、カリフォルニア州から物件を内見に行く事は出来ませんでしたが、バーチャルツアーを活用し物件を見る事が出来ました。 利回りも良く、そして気に入った条件を備えた投資物件を短期間で購入出来き大満足です！ ありがとうございました。
I様女性　カリフォルニア在住
Q. なぜNDUSA.に仲介を依頼しようと思いましたか？
東京で物件を所有・管理してきた経験から、不動産屋さんはピンキリであることを知っていましたので、海の向こうで運命共同体の店子を任せられる不動産屋さんかどうか？の視点からお願いしました。また、自然災害の少ない地域かどうかが重要な判断材料でしたね。投資の目的は円資産⇒ドル資産で将来のインフレリスクに備えるためです。

Q. 実際に仲介を受けて気に入った点は？ また改善して欲しい点はどこですか？
・気に入った点
初めての海外不動産投資でしたが、購入時に必要な資料準備などフォローをしていただけたので、スムーズにClosingすることができました。またClosingまでの期間でテナント募集をしてもらったことから、退去後直ぐにテナント入居に繋がりました。
・改善してほしい点
アメリカは修繕費が安いので大きな問題にはならないものの、費用がザックリなので日本と同じ品質を求めることは難しい点かと思います。これは改善というより、管理をお願いするオーナーとして慣れなければというか、割り切らなければならないところと感じます。

Q. どのように物件を選んでいきましたか？ 購入したあとのご感想は？
1軒目はとにかく自分が納得のいく家を見つけることでした。Redfinの情報が早いことから、良さそうな物件が見つかった時は数時間以内に内見依頼をする感じです。投資物件として割り切ることが必要という方もおられますが、投資は出口が大切なので自分が気に入る物件を仕込むことに拘りました。開放感のあるリビング、ダイニングとプライベート空間であるベッドルームとの生活導線が複雑でない家といったイメージです。
2軒目も間取りは基本同じスタンスで考えオーナーチェンジ物件を紹介してもらいました。
コロナの状況で難しいですが、年1回は現地を訪れて現地の状況と地域貢献をしたいと思います。
S様男性　東京都在住

Nihongo-de-USA.の強み

入居者付きの物件が購入できる

Nihongo-de-USA.の投資物件は、購入時にすでにテナントが入居している、あるいは入居が決まっている物件（売物件の賃貸転換サービスを利用）なので、購入後タイムラグなく家賃収入が得られます。​

→売物件の賃貸転換サービスとは？

テナントは優良企業の駐在員の方々

Nihongo-de-USA.が賃貸サポートしているのは、オハイオ州やアラバマ州にオフィスを構える日系企業の駐在員の方々。オーナー様の立場からは、空き家リスクも少なく、とても安心です。​

→社員の方に当社の仲介サービスをご利用頂いた企業一覧

*駐在員ご家族のご入居の時期ではない場合の空室の際は、土地の優良な入居者をご案内しています。

購入後の物件管理も万全サポート

物件購入後、必要な修理の手配や入退去の管理など、オーナー様に代わって現地スタッフが管理します。
Nihongo-de-USA.なら日本にいながらアメリカ不動産投資も安心です。

よくあるご質問

購入の準備からお家の引き渡しまでの流れは以下の通りです。

１　あなたに合う不動産業者（エージェント）を選びましょう
日本と違いアメリカには売り手エージェントと買い手エージェントの2種類が存在します。売り手エージェントはいかに売り手にとっていい条件で売るのかということに注力を注ぎ、それに対し買い手エージェントはあなたに変わって良い条件で購入するために買い手側の代弁をしてくれます。どのエージェントも家を売買するお手伝いはができますが、投資目的の不動産の購入や売却の知識があるか、日米の常識や商習慣の違いを説明できるか、所有中の物件の維持管理やテナント付けも同時に出来るエージェントかなど様々です。あなたに合ったエージェントを選ぶといいでしょう。

２　ローンの事前承認をとりましょう
ローンをご利用の場合は、金融機関（住宅ローンの専門家）からローンの事前承認をとりましょう。これはPre-approval letterといいます。あなたがいつもお金の出し入れをしている銀行が住宅ローンを得意としてない場合があります。信頼できる住宅ローンの専門家を不動産業者に（エージェント）に紹介してもらうことをお勧めします。また購入名義と銀行口座名義は一致していなければなりません。購入の60日前までには資金を購入名義者の口座に入れておく必要があります。

３　物件のご紹介
予算が決まったところで物件探しに移ります。テナント情報、立地、間取り、価格などエージェントのアドバイスを利用しながら購入する物件を決定します。

４　オファーを出します
希望の物件を見つけたらオファーを出します。購入契約書には内金をつける必要があり、金額は各地で商習慣が異なるため、エージェントのアドバイスに従ってください。提出したオファーに売り手が同意して署名が入れば売買契約の成立となります。契約に入ると不動産登記保険を取り扱うタイトル会社によりエスクローが開設されます。エスクローは「売り手」と「買い手」の間に入って中立的な立場で、クロージングの計算書の準備やお金のやり取りをしてくれます。売り手と買い手が直接お金のやりとりをすることはなく全てエスクローの口座を通すことになります。

５　家の検査
通常、オファーが受理されて正式に契約に入った日より7-10日以内に家の検査（インスペクション）を入れます。その物件に大きな欠陥がないか調査し検査報告書(Inspection Report)に従って売り手に修理の要望を出します。仲介士と相談しながら売り手を交渉をし納得が行けば次のステップに進みます。納得が行かない場合は、契約を途中で破棄することも出来ます。平均的な検査費用は$500程度となり買い手が負担します。

６　査定とローン最終審査
売手と買手で修理の内容の合意が得られたところで、金融機関から査定士が送られ約1週間後に査定が届きます。査定価格が契約価格と同じもしくは高い場合はそのままローンの最終審査へと進みます。査定価格が契約価格に満たない場合、ローンは査定価格までしか下りません。そこで差額をどうするのか話し合う必要が生まれます。これにより買手は契約を破棄することが出来ます。

７　お家の引き渡し
依頼した修理が完了しているかを確認し最終計算書の数字を確認します。問題がなければ、クロージング費用をエスクローの口座に送金します。登記（名義変更）が行われ全行程が終了です。オファーを入れてからここまで全額現金で購入なら2~3週間、ローン利用なら30日から40日となります。

手数料は以下の通りです

１　内金
オファーが受け入れられた後に内金（Earnest Money）をエスクロー会社に支払います。これは途中で契約が破棄になった場合には返金されます。またお家の引き渡し時には購入価格の一部として売り手に支払われます。内金は各地で商習慣が異なるため、エージェントのアドバイスに従ってください。

２　仲介料
仲介料は購入金額の３％です。（2023年1月現在買い手の仲介料は売り手が支払うことが一般的です）売り手から支払われる仲介料が3%未満の際は、その差額をクロージング時にお支払いください。当社ではサポート料として、オファー時に入居者が決まっている物件を購入される場合は購入金額の２％、決まっていない物件の場合は購入金額の１％を別途いただいております。
投資物件購入仲介サービス表

３　家の検査
建物や設備に大きな欠陥がないかホームインスペクターに調査を依頼します。平均的な検査費用は$500程度となります。

４　エスクロー会社への手数料
エスクロー会社は、売主と買主が合意した売買契約にしたがって代金の受け渡しと登記を第三者の立場で代行する会社です。売主の権利証を調査したり、新しい権利証の作成を弁護士に依頼したりします。登記料、登記保険料を含めた平均的な費用は$1000-$1500程度となります。

５　（住宅ローン利用の場合）金融機関への融資手数料
個人信用調査費用（Credit Report）信用評価査定結果書作成費用（Underwriting）不動産鑑定費用（Appraisal）融資額への課税（Tax on the loan）合計で$1500程度とローン手数料（融資額の0.5~1%程度)がかかります。

６　火災保険（Home Owners Insurance）
お家の引き渡し日から契約を開始します。ローン利用の場合は月々のローン返済額に保険料の月額計算額が加味されています。積立が行われ、年に１度金融機関から保険会社に支払いがされます。現金購入の場合は年に１度更新時に直接保険会社に支払います。平均的な費用は年額$1200程度となります。（自然災害が多い地域では保険額が高いこともありますので確認しましょう。）

７　固定資産税の引き渡し
前年度分の固定資産税を翌年度支払う形態を取る州では、その年の１月１日よりクロージングの日までの日割り計算した固定資産税額が売り手から買い手に、クロージング時に引き渡しされます。お家の引き渡し後は、ローン利用の場合は月々のローン返済額に固定資産税の月額計算額が加味されています。積立が行われ、支払い時期に金融機関から郡に支払いがされます。現金購入の場合は、直近の支払い時期から直接郡への納税となります。税金の請求が受け取れる米国の住所をクロージング時にきちんとタイトル会社に申告することを忘れないでください。固定資産税の請求書を受け取れておらず、滞納でお家を失う羽目になることがあります。納税は物件所有者ご本人の義務です。

経費は以下の通りです

１　固定資産税
オハイオ州では前年度分の固定資産税を翌年の1月と7月に半年分ずつもしくは1年分を1月に支払います。アラバマ州では、前年10月〜今年の9月までを12月に支払います。ローンをご利用の場合は月々の返済額に含まれる場合は多いです。投資案件を紹介する際も昨年度の税金を提示していますので参考にされてください。

２　管理組合費
コンドミニアムなど管理組合が設置されているエリアに物件を所有している場合は、管理組合日がかかります。これは共益費のようなもので共有エリアの芝の手入れや雪かき、プールやジムの維持費などが含まれる場合が多いです。組合費は月々支払うところと年に１回の場合とあります。投資案件を紹介する際には管理費用を提示していますので参考にされてください。

３　火災保険
主に年間契約の場合が多く、平均的な費用は$1000/年程度です。ローンをご利用の場合は月々の返済額に含まれる場合は多いです。投資案件を紹介する際には$1000/年で計算しています。

４　物件管理費
当社にお支払いいただく物件管理費です。在米の大家さんはお家賃の4%/月、国外在住の大家さんはお家賃の8%/月を管理費として頂いております。主なサービス内容は以下を参考にされてください。
在米大家さんお任せパックサービス
国外大家さんお任せパックサービス

５　修繕費の積み立て
お家賃の10%ほどを積み立てて行くと、設備の故障や経年劣化による設備の入れ替え、将来リノベをする際にも安心です。
「リビングトラスト」とは（日本語で例えると「遺言書」）、アメリカではこれがないとあなたが亡くなった時に必ずプロベート（検認裁判）になり相続の決着がつくまでに、数ヶ月から数年掛かります。また日本で先に相続税の支払いが発生する上、プロベートの裁判費用は「リビングトラスト」を作る数倍掛かります。

弊社ではその有用性をYouTubeで配信中です。
「アメリカに不動産を持つあなたが知らないと大変なことになる！」米資産を奥さんと子供に相続継承する王道トラスト
https://youtu.be/ZYIWcmSygaY

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Q. では、リビングトラストはいつ作ればいいでしょうか？

A. オファーがアクセプトされた時点で開始します。クロージング後にトラストを作成して所有名義をトラストに変更することも可能ですが、アクセプトされクロージングするまでに用意すると名義変更の時間と費用が節約出来ます。ご署名に関してアメリカ大使館で公証が必要ですがタイミングが間に合わない方もいます。間に合わない場合は以下のオプションがあります。

◆ 日本の公証役場で公証してもらい、Appositileを得る。
→これでアメリカ大使館で公証したことを同じになります。

◆ Online Notaryを利用する
→ 慣れないとちょっとややこしいですが、time sensitive な案件では便利です。

◆ トラスト作成時のTrusteeを米国内の方にする。
→ 佐野＆アソシエーツのProfessional Fiduciaryでもいいです。

・売買に関する全ての署名はTrusteeが行います。日本の投資家バイヤーさんはサイン権をTrusteeに一任するという形になります。もちろん、リビングトラストですので投資家バイヤーさんの物件ということは変わりなく、細かいことを決めたり相談などは投資家バイヤーさんに直接していただきます。
・クロージング後Trusteeを投資家バイヤーさんご自身に変更します。（変更しなくてもOKですが、佐野＆アソシエーツのProfessional Fiduciaryを利用する場合はadministrstion 費用が発生します。）

◆ どうしても上記が叶わない場合は個人名義で登記し、サインが整い次第、弊社でトラストへの名義変更を行う。
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当社では購入のみならず出口戦略までお手伝いしています！トラスト作成には、日本人弁護士の佐野郁子さんをご紹介しています。

弁護士　佐野郁子
弁護士法人 佐野＆アソシエーツ

・個別相談　http://bit.ly/3uPLOgE
・トラスト（プロベート回避策）　 https://www.youtube.com/watch?v=BK35yXz6QIA
・相続対策　 https://www.youtube.com/watch?v=PPzDmsgr8Fw
米国の不動産を”日本法人名義”で購入することはできません。購入する物件の住所がある州にその米国支店を登記し、支店名義で購入をします。IRS（米国の国税庁）が間違いなく国外投資家からも法人税を徴収できるようにするためのようです。米国の不動産を所有すると、年に一度アメリカで確定申告をして税金を納めますが、日本では二重課税にならないように外国税額控除が設けられています。そして日本法人の米国支店のため、日本側では日本の税法が適用されるので「スピード償却」も可能となります。

法人で購入する際のデメリットとしては、登記費用（$2000程度）がかかること、住宅ローンは個人の与信が必要となり、新設の支店では米国の与信がないためコマーシャルローンも引きずらいこと。確定申告費用が法人の場合$2000程度で個人の場合の２倍程度かかることなどが挙げられます。

日本法人の米国支店を登記すると、法人名義で米国の銀行口座を開設することができます。米国銀行の口座開設は現地の銀行の窓口にに行って開設する方法が簡単でかつ早いです。どうしても日本にいながらオンラインで開設したい方は窓口を持たないオンライン銀行の口座を開設しましょう。ただし多くの書類の提示を求められる上、すべて英語でのやりととなるためかなりの根気が必要です。

「スピード償却」が目的でない場合は、個人名義の個人の与信で物件を購入して、購入後２度目のローンの支払いが完了したところで米国法人のLLCに名義を移すといいでしょう。そうすることで、物件に何か問題が起こった際もその補償が法人内の有限責任で済み、個人の資産を失うリスクを避けることができるためです。個人名義で住宅ローンを使って買える物件は最大で１０軒です。１０軒購入したところで最初の１軒を完済すれば、また次の１軒のローンが組めるというように、同時にローンを利用している物件が１０軒ということになります。クロージングをするたびに法人名義に変更していきます。ローンの借り換えをする際は、個人の名義に一度戻してから、借り換えをして、また法人名義に登記しなおします。この際の個人と法人との名義の変更で、売買が発生したりすることはなく単に名義の変更だけで済みます。

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